Цена гектара земли в Украине превысила тысячу долларов, но на самом деле ее продают значительно дороже

В 2024 году средняя стоимость гектара украинской сельскохозяйственной земли ощутимо превысила 1100 долларов. Однако на самом деле цена на землю значительно выше. И не только потенциальная, но и реальная. За ту сумму, которую отмечает статистика, купить землю в Украине почти невозможно.

Почему так сложилось, и каковы реальные цены на землю в Украине, рассказал СЕО и соучредитель инвестиционной компании «Твоє Коло» Андрей Усенко.

За три с половиной года существования отечественного рынка земли цены на землю в Украине выросли на 41,6% в гривне или на 8,66% в евровалюте. По итогам третьего квартала 2024 года (это самая свежая статистика) средняя стоимость гектара украинских сельскохозяйственных угодий составляла 46,8 тыс. грн, что было эквивалентно 1130 долларам. Однако в популярных регионах (в Винницкой или Хмельницкой областях) стоимость гектара достигает 3000 долларов. Но на самом деле земля в Украине продается значительно дороже.

Причем, даже несмотря на войну, объем операций купли-продажи земли растет. Однако в большинство сделок по продаже земли нотариусы фиксируют расценки, соответствующие минимально допустимой цене на землю. Так, только 19% сделок составляются с указанием реальной стоимости земли. В то же время в 60% сделок указана минимально допустимая цена. Хотя на самом деле покупатель платит за нее реальную стоимость. Однако «наверх» идут отчеты с заниженными ценами, которые значительно искажают реальную статистику.

Почему так происходит?

Есть две основные причины, почему нотариусы не указывают в таких сделках реальной стоимости земли, говорит Усенко.

Первая причина — многие покупатели не хотят «светить» реальные суммы, которые им пришлось заплатить за приобретение земли в собственность. Ведь тогда им придется объяснять происхождение этих денег, которые нередко отличаются от их задекларированных доходов. А чтобы не выдумывать сказок вроде неожиданного многомиллионного подарка от тети-учительницы или бабушки-пенсионерки, они предпочитают просто не показывать реально уплаченную сумму.

Вторая причина — нежелание платить высокие налоги с продаж, которые в этом году стали значительно выше. Это и есть две самые большие причины того, что в соглашении обычно реальной цены не указывают.

«Требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, которые исчисляются от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5%», — пояснил Андрей Усенко.
Так что реальная стоимость земли, которая уже сегодня царит на рынке, значительно выше статистической. На севере страны она достигает 2500 долларов за гектар. А в центре и вблизи портов может достигать и 5 тысяч в американской валюте, говорит эксперт.

Причем, речь идет именно о цене одного гектара. Что же касается стоимости пая (обычно владелец земли продает сразу весь пай), то заявленные цены можно умножать на четыре. Ведь средняя величина земельного пая в Украине составляет около четырех гектаров.