Старт рынка земли: как разобраться в новых правилах налогообложения

Этим летом в Украине стартует первый этап рынка сельскохозяйственной земли

С 1 июля 2021 физические лица – граждане Украины смогут покупать право собственности на земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земли для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельные доли (паи) в размере до 100 га.

То есть, стартует первый этап рынка сельскохозяйственной земли. Второй этап должен быть запущен с 1 января 2024 года и уже для юридических лиц.

Налоги для продавца

Налоговым кодексом Украины (НКУ) определено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины (ЗКУ) в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

О чем нам говорит ЗКУ, так это о том, что норма бесплатной передачи земли для ведения личного крестьянского хозяйства составляет до 2,0 га, также льгота распространяется на земли для ведения фермерского хозяйства. То есть, льгота распространяется только на эти виды земель с/х назначения.

Следовательно, физическое лицо, продав один раз в год, например, 2,0 га земли с целевым назначением для ведения личного крестьянского хозяйства и владев такой землей более 3 лет, не будет оплачивать налог с такого дохода.

А если продажа более 2,0 га и чаще одного раза в год, тогда из полученного дохода физическому лицу нужно будет уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Для понимания, предлагаю рассчитать возможный налог с дохода от продажи пая.

Так, Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что к 01.01.2030 цена продажи участка с/х назначения не может быть меньше ее нормативной денежной оценки (НГО).

Итак, если взять НПО с/х угодий по состоянию на 01.01.2021 г. по Киевской области, то НПО пашни, например, составляет 26 531,00 грн за 1 га. То есть если подпадете под увольнение, описанное выше, и продадите 2,0 га, никаких налогов не возникает, а если у вас оказалась большее количество земель и вы продадите еще 2,0 га, (или продадите землю для ведения товарного с/х производства, которая не подпадает под описаную вище льготу), получите минимум 53 062,00 грн, с чего оплатите 2 653,1 грн НДФЛ (5%) и 795,93 грн военного сбора (1,5%). В сумме ваш чистый доход с суммы 53 062,00 грн составит 49 612,97 грн и 3 449,03 грн — общая сумма налога.

Налоги для покупателя

Согласно НКУ плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков, паев и землепользователи. Нас пока интересуют именно владельцы, то есть лица, которые приобрели определенный участок.

Итак, став собственником земли, необходимо помнить об обязанности по уплате земельного налога, если вы не подпадаете под освобождение, определенное НКУ.

Базой налогообложения земельным налогом является НПО земельных участков с учетом коэффициента индексации (ставка не менее 0,3% и не более 1% от НПО) или площадь земельного участка, НПО которой не проведена (не менее 0,3% и не более 5% от НПО площади пашни).

Конкретные ставки земельного налога и льготы по его уплате устанавливаются органами местного самоуправления.

Для юридических лиц, поскольку они сами отвечают за расчет и уплату земельного налога, важно проверить и оплатить по ставке, установленной именно в соответствующем отчетном году, поскольку размеры ставки обнародуются до 15 июля года, предшествующего периоду, в котором они будут применяться.

Решения органов местного самоуправления по ставкам обычно можно найти на сайте Государственной налоговой службы Украины.